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中国人买美国房子的十大失误



文章发布时间:2015/5/26 15:21:45



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中国人买美国房子的十大失误

 

当今富有国人一窝蜂到美国买房风气正盛,却不知道美国房地产正张开血盆大口等着他们。

中国人有句老话“有土斯有财”,只是忘记补充一句:“有命斯有土”。为何有此说法?美国房子和土地连在一起,你买房子是为了住,可偏偏非得把地也买下了,每年交两次房地产税,大半是交给“土地价值”那部分,而交给“房屋价值”部分只是小部分。当然,有一种“共度房”,几十户分担同块土地税费,平均下来你出的那部分就少了,但你必须每月缴纳“居委会管理费”,这包括了停车费,园丁费,物业管理费,公共保险费,特殊维修费等等,一点也不比拥有独立屋便宜。当然,这都不是最头痛的,如果你一用银行贷款买房,这房子其实还是在银行名下,你就得老老实实按期供房。而且,美国人有个习惯,一旦房价上升就喜欢用“重新贷款”方式套取增值部分作为消费,而一旦房价下跌就弃房而去,不再为这个“负资产”继续供款。有时美国夫妇离婚不是争夺房产,而是相互推卸房产,就是这个道理。这种捞钱方式其实就是投机套利。

举个例子,你买一套加州30万的房子普普通通,每月公款两千美元,房产税每年4000美元,而把这栋房子空置着就等于每月增加两千三百多美元,有些地区更会加上校区开发费和图书馆费用,但愿你卖出时可以把成本弥补回来,别忘了卖房必须支付6%的中介费。你也可以把房子出租,管理费另加5%左右,但房客消耗通常不低,甚至有时连租金都填不满这窟窿,最怕是遇到烂房客赖着几个月不走,美国法庭袒护房客可是常常发生的事情。一般华人买房专门出租贪便宜,大都是买穷人区,这种风险尤其高。这还不是最可怕的,美国穷人也是律师的一大市场,律师们整天煽风点火,广告中保证如何向房东索赔,房客们隔三差五就说“受伤”或“不适合居住”等鬼话,不是花钱了事就是告上法庭,你赔的起也折腾不起呢。中国人傻帽的房主们算是进入美国人民战争的汪洋大海了。

美国穷人不好惹,房地产开发商更不好惹。你如果去过哈林区就应当知道一个故事:当年哈林区是为白人建的好区,但当开发商眼看都卖完了房子,就打了个坏主意,让黑人租户涌入,硬生生把白人们给吓跑了,然后以很低的价格回购他们的房子,出租给黑人们,导致哈林区数十年的破烂地价时期,至今无法真正恢复繁荣。在美国除了少数地区外,大部分地区地价水分很高,开发商就是用这种“赶鸭子”诡计来回折腾民众,此起彼落,方式不同,但本质都一样。中国人买在好区时容易被周围富人们诸多限制,买在烂区就会被在房子上涂鸦或大声播放音乐嘈闹,被迫压低租金,这样的事情让华人不得不涌入华人区买贵房,结果美国人反笑话中国人自己把自己的社区炒贵了。其实,中国人在美国买房经历这么多折腾最后能赚钱的不多,但赔钱的倒是不少,否则美国国会不会如此鼓励中国人到美国投资房地产。千万别相信美国政客希望让中国人赚钱。

最惨的是“有房没命享用”,这可以从三个方面看:一是您是个“空中飞人”,根本没有命享受美国房子;二是你在美国没有收入,不得享受房地产税支出抵消所得税的好处;三是你所缴纳的银行贷款利息额无法抵消你的纳税收入额度,这都是美国给予在美国工作民众的好处,你在美国没收入就不能享受。有一位李先生四年前买了加州洛杉矶一处房子,因为长期与在美国老婆孩子分居而离异,最后失去了他购买的房子。这类事情很多,人们买房子时总是把好处想的很多,刚住入也感觉不错,但住下来一阵子才明白非得继续回国发展,对于一个中国爆发户而言,美国根本无法提供这种事业发展机会,除非你是美国毕业的抢手货。

中国人往往容易误用中国地方投机思维推断美国地产投资,急功近利,造成错误决定。中国人买房子一种是自住,无论房价如何起伏你还是住在里面,说不上损失或牟利。另一种是投机或投资者,这种是商业行为,赚钱和赔钱是预定好的,只要不把银行逼倒也不会颠覆房市。在中国房价至关重要,不但是GDP的台柱,也是民心的定海神针,乃至成为政府的护身符,导致了房产成为一种特殊产品市场,政治成分大过经济成分。开发商可以亏损可以被其他开发商接手,房子卖不出去还可以交给押宝银行继续卖,直到成为烂尾楼,但房价就是不跌,许多专家抛出“房价崩溃论”没有真实依据。在中国,开发商死了没人心疼,但银行是不会死的。你把中国房子卖掉去买美国房子,光是“机会成本”一项就输了不少。

中国是个社会主义国家,通过建设多种大规模公共项目把国家发展红利分享给国人,这种政策应当继续下去。比如,中国高铁在账目上是个赔钱项目,但这是国家给予人民的生活补贴,是国家给人们的礼物,有亏损便让刘志军这样的官员替罪,人民享用不误。同样道理,房地产是国家对社会再分配的载体,比股市债市更容易惠及普通国民,也不容易被商人垄断,可实施性和经济灵活性也比较好。当然,中国的土地所有权不归房屋拥有者,这让许多人担忧70年之后的使用权问题。不过,在人均寿命74岁的中国,还是关心养老金和社保更加重要。(摘录自《中美两国房地产投资指南》,欢迎转载)

《人生从无常到理性之路》(那小兵)

 


没学习基础直接学习术语并应用靠谱吗?

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