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图解房价真相



文章发布时间:2015/5/26 2:26:15



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据某房产相关负责人介绍,现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。比方说您的房子单价是每平方米3900元,那您每平米房价里就包含土地成本、建安成本和税费等开销各1200元左右,开发商的利润为300元左右。下面,和讯房产就带大家来剖析一下房价的构成,当然,随着市场的变化,不同区域房价构成亦会有变动。

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    土地成本是怎么来的呢?房价里的土地成本指楼面地价,简单的讲,就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后,每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

    建安成本是房价中相对稳定的部分,它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。

 

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    上图就是2010年份佛山、北京和上海三地的地价房价比。可以看出,以上海和北京为代表的一线城市,地价对房价的占比会更高,北京为41.2%,上海甚至高达56%。看来大家的钱还是拿来“买地”用的。

 

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    上图是媒体公开资料中房价中建安成本和商品房售价的比例,可以看出,大城市的建安成本还是比较高的。建安成本包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,其中还涵盖人工成本。

 


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    而开发地产的行政费用和税费,主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。假设房子市值是100万元(单价8000元/平方米,面积125平米),这套房负担的税收为这样几种。

    一是企业所得税,由于国家规定房地产的最低利润率不得低于8%;

    二是营业税,开发商品房的营业税税率为5%;

    三是土地增值税,随着土地价格的不断提升而动态增加;

    四是城市维护建设税车,以及教育费附加;五是印花税,商品房销售合同按0.05%贴花。

    除此之外,还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说,一套总价100万元的房子,里面上缴的相关税费接近30%。

 

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     这就是扣除成本后房企的利润率。在65家房企样本中收集到的数据12.1%,算不算高呢?举个例子,据WIND资讯统计显示,今年一季度最赚钱的十个行业的平均销售毛利率超50%,其中白酒行业排名跃居第一,证券业进入前十。以毛利率算,A股典型上市房企的房地产业务毛利率也普遍维持在30%以上,总体也是比较高的了。

 

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    当然,这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的,一般楼盘一期的开发周期是两年,两年中楼面地价是有变动的,而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值,开发商的利润空间也就会随之増大。

  总的来说,楼面地价、建安成本和行政费用是最重要的构成主体,这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的,还有很多动态因素,它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。



来源:和讯



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